修改這篇文章 : 土地評估審核準則-上海房地產評估

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作為自然物的土地是逐漸由人類生存和發展的至基本生態環境要素轉化為人的勞動對象和勞動資料，（房地產評估）日益作為人類生活和生產活動的自然資源寶庫，而成為一切生產資源和生產資料的源泉和依托；并使自然資源和生態環境要素的土地轉化為人工自然資源和人工生態環境要素而成為自然資源綜合體，使土地不僅具有使用價值，而且還有了價值（勞動價值）。? 土地評估審核準則-房地產評估公司小編來為大家娓娓道來： 一：合法性準則 合法性準則，實際上是從法律法規和現行政策的角度，評判一項估價活動和一份土地估價報告是否合法的重要依據。合法性準則在審核報告時主要應用于以下幾個方面：產權審核，估價對象的產權應以土地權屬證書或有關部門出具的證明為合法依據;土地利用條件審核，應以城市規劃、土地途管制等為合法依據;權益處分審核，應以國家法律法規或有效合同等允許的處分方式為合法依據;估價結果審核，應以符合當地土地市場行情或符合當地政府有關土地價格政策規定為合法依據。此外，為保證委托方身份的合法性，也要審核委托方是否具有符合有關規定的合法身份; 同時，對報告中是否正確表述估價目的、估價時點、估價作業時間和土地價報告應用的有效期等內容，也要進行審核。在實務工作中，一旦發現產權資料不全，或者產權證記載內容與實際情況不符，應要求土地估價師進一步做好調查核實工作。如宗地抵押貸款評估，必須掌握其權利人和委托人的關系， 以及當地政府土地主管部門書面出具的土地他項權利狀況信息等情況。 二：合理性準則 合理性準則主要是指，在獨立、客觀、公正地進行估價活動的基礎上，得出合理的估價結果。土地估價工作屬于社會中介服務，不同于一般的商業服務，絕對不能以“顧客滿意度”作為衡量服務質量的唯有標準。一份土地估價報告，通常應同時滿足以下三個方面的要求：一是滿足委托方和相關當事人用于估價目的的要求;二是滿足估價機構保持和增加業務量，以及估價機構質量管理和風險防范的要求;三是符合土地市場規律，與土地市場信息的對稱。在一般情況下，估價結果的價值定義均指土地公開市場價值。因此，根據合理性準則審核估價報告，主要是依賴審核人員對類似宗地在估價時點的公開市場價值的正確把握，以及對技術報告中有關土地價格影響因素分析、估價方法選用、估價測算過程和估價結果確定等項內容的認真審查。同時，還需要考慮估價過程中是否存在不恰當的人為干擾因素。 三：合規性準則 合規性準則主要是指，估價報告從形式到內容都應該符合《城鎮土地估價規程》和國家現行有關標準、規范的規定，符合行業的其他要求。合規性準則，實際上是從行業自律的角度，評判估價報告專業服務水準高低的重要依據。根據合規性準則審核估價報告，其重點主要是：報告格式應符合《城鎮土地估價規程》明確的規范格式;提供的附件數目和內容應符合《城鎮土地估價規程》明確的具體要求;估價報告中各部分內容的表述應符合《城鎮土地估價規程》明確的具體要求。《城鎮土地估價規程》對估價報告中各部分內容的表述，是有具體要求的。如估價方法部分，要求“要求在一項估價中報選的方法不少于兩種，并說明估價方法選擇的依據”;對于地價的確定的方法“說明要求對不同估價方法結果進行增值或減值調整原因，對采用眾數、平均值或以其中某一價格等為至終宗地地價的，要解釋其方法的選擇的依據"等等，并要在結果報告中應說明估價思路、采用的估價方法及其定義和計算公式，在技術報告中應說明估價思路、采用的估價方法及其選擇的理由。又如估價測算部分，應詳細說明比較案例的選擇、各項原始數據的來源和各個參數、系數的確定等，以及詳細說明測算的全過程。再如估價結果部分，應詳細說明對不同估價方法估算出的結果，如何進行分析比較和采用一定的數學處理，并如何結合考慮一些不可量化的價格影響因素，至終合理確定估價結果。 我司服務：房產估價 http://www.sh-xiezhigang.com

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