[產品庫]主題：青島房產網 發布者： 城市佳居
11/13/2013
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房地產信托產品兌付風險預警房地產市場
“目前出現的房地產信托產品兌付風險，反映出房地產市場的政策風險和市場風險正在加劇。”中投顧問房地產行業研究員韓長吉日前在接受《證券日報》記者采訪時指出。
據悉，繼5月份中信信托“舒斯貝爾”等項目出現兌付風波后，日前，包括四川(樓盤)信托、新華信托等多家公司的信托產品再次陷入兌付風險，部分已經進入訴訟程序。房地產信托產品兌付風險如雨后春筍，無疑為今年年底即將集中到期的房地產信托市場蒙上一層陰影。
中國信托業協會的至新數據顯示，2013年三季度末房地產信托融資規模達到8942億元，占整個信托業融資規模的9.33%。分析顯示，今年三季度房地產信托新增1675億元，創2010年以來歷史至高水平；今年三季度房地產信托相比去年三季度的849億元，同比增加97.22%，相比今年二季度的1544億元環比上漲8.48%。
韓長吉表示：“政策風險主要體現在房地產宏觀調控政策依然不放松，房企融資渠道受阻，資金承壓，多方面難以有很大作為；市場風險主要體現在地產商拿地成本趨高，部分地區房地產市場出現飽和。同時值得注意的是，項目要得到市場的認可也不是一件容易事，目前房企的毛利率已經呈現普遍下降的趨勢。”
同花順iFind的相關數據顯示，今年前三季度，141家上市房企整體實現營業收入3767.48億元，同比增長33.56%，實現凈利潤462.59億元，同比增長32.15%。在樓市回暖背景下，房企銷售毛利率卻悄然降至近三年來的新低：2013年三季度這一數據已下滑至33.29%，而此前的2011年及2012年銷售毛利率分別為39.74%、37.34%。
分析人士認為，目前出現的局部房地產信托兌付問題只是單一事件，房地產信托整體兌付風險依然較校金牛理財網研究中心研究員何法杰指出：“今年以來，房地產市徹是很不錯的，各地區房價均出現較大幅度的上漲，但這也有可能引發推出進一步的調控措施。如果房地產調控再度加強，經濟增長繼續下行，兌付風險將會加大。”
一方面是毛利率的下滑，另一方面是信托預期收益率的緩升。根據用益信托工作室的統計數據，2013年7月至9月的三個月，房地產信托預期年收益率分別為9.4%、9.36%、9.46%，平均預期年收益率達9.41%，雖然低于10%，但已經扭轉下滑趨勢，平穩回升。業內人士指出，房地產信托收益率的上升，一方面是因為貨貝政策收緊，資金利率上升；另一方面是樓市回暖，房價持續上漲，投資者對樓市的風險情緒有所好轉。
中國建投副研究員涂俊表示，地產信托融資收益率在第四季度會進一步上升。
據悉，從去年三季度開始，房地產信托產品被監管部門要求由事后備案改為事前備案，審批速度放緩并實行更為嚴格的審批程序，房地產信托產品的發行數量、總量規模要控制性遞減。
“國內的房地產信托主要是房地產信托計劃產品，可以向房地產信托投資基金轉型。”韓長吉指出，房地產信托投資基金(REITS)相對比現有的房地產信托計劃產品具有優勢，其優勢體現在標準化可流通的金融產品，投資人可以在公開市場上買賣，以獲取資本利得；其投資回報穩定，更注重房地產項目的長期運營獲利；并且有專業團隊介入管理，能提高資金安全性和使用效率等。
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最后更新: 2013-11-13 17:22:18
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